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来源：大发平台客户端下载2024-05-08 17:48

楼市出现积极信号！多地二手房市场率先回暖******

　　低迷许久的楼市出现积极信号——多地二手房市场逐步回暖了。

　　近日，多家机构发布1月楼市数据，均显示二手房先于新房明显回暖。比如贝壳研究院称，1月上旬50城日均带看量较12月增加22%，北京、石家庄、廊坊及天津等地增幅均在40%以上；日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。

　　业内专家认为，此轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。二手房一旦活跃起来，就能对新房产生带动作用。一些城市出台了鼓励卖旧买新的政策，卖一买一按照首套房执行，对换房改善也采取了退税优惠，这些政策将在新年发挥更积极的作用。

　　二手房市场低谷回升

　　去年以来，楼市出台了千条调控政策，但新房市场反应平淡，至今都未见明显回温。与之不同的是，二手房市场自去年12月便有所回暖，进入2023年趋势更加明显。

　　贝壳研究院最新监测数据表明，去年12月疫情防控放开初期，二手房市场的交易量有明显反弹，重庆、西安、广州、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复。

　　房价持续下跌的势头也得到缓解。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1%，跌幅较上月缩小0.3个百分点，环比下跌城市个数较上月减少5个，沈阳、贵州、烟台等城市环比止跌转涨。

　　进入2023年1月上旬，二手房市场继续走暖，带看等多个先行指标明显回升，50城日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。

　　同时，作为代表房价走势的先行指标，1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月的不景气，突破20，这表明后续二手房价格将止跌。珠三角、长三角城市群二手房景气度突破20，珠三角区域已经逼近30，预计后期价格止跌走稳动力更强。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，尽管房地产调控政策的底部早就出现，但“市场底”迟迟不肯出现，主要原因是三重压力：一是对未来收入预期的担忧，二是房企交付风险，三是对房价大幅下降的担忧。但如果把时间拉长到三年看，会有不一样的发现。

　　他表示，通过对2020～2022年重点城市二手住宅房价盘点发现，2019年12月起，重点50城房价上行周期共20个月，累计涨幅11.4%；下行周期17个月，累计降幅11.1%。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平，疫情前期货币外溢带来的刺激效应基本出清完毕。

　　经过三年疫情考验，不同城市房价的涨跌不一，50城中房价上涨的城市有18个，最高涨幅41.1%，平均涨幅13.5%；房价下跌的城市有32个，最大跌幅16.4%，平均跌幅8.3%。尽管大多城市房价下跌，但一线城市、长三角、大湾区、成渝都市圈的房价依然比3年前有稳定上涨。

　　许小乐认为，这轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。四季度以来，购房者的心态已出现些许变化，计划在未来半年内购房的比例显著回升，其中二线城市半年内有购房计划的比例达到21%，置业需求更偏向离市中心近、房子大一些。

　　中银证券研报也显示，二手房市场正全线回暖，2022年12月31日~2023年1月6日，15 城二手房成交面积 98.4 万平方米，环比上升1.9%，同比上升 24.2%；今年1月7日～1月13日，15 城二手房成交面积 136.6 万平方米，环比上升19.9%，一、二、三线城市环比均上升。

　　不过将时间轴拉长，当下二手房市场仍处于低谷回升阶段。浙商证券数据显示，近一周(1.7～1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米，处于2020、2021、2022年的下游水平。

　　楼市企稳具备有利条件

　　与二手房市场走势不同，当下新房市场仍寒意阵阵。

　　国家统计局最新发布数据显示，2022年，全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降24.3%和26.7%，创历史同期最大跌幅，比2014～2015年库存高压期的跌幅都要大。

　　房价方面，2022年全年，商品房均价下跌了3.2%，已连续11个月下跌。70城数据显示，新房和二手住房价格指数已经连续16个月环比下跌，新房和二手住房同比分别连续9个月和11个月下跌。

　　2022年，房地产开发投资也下跌10%，创下年度最大跌幅。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，上一次楼市开发投资承压，还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%，2022年楼市的压力是史无前例的。

　　在他看来，2022年，由于房价下跌、买房动力不足，资金链紧张等，金融机构纾困地产的意愿不足，因为资产价格没到底，也担心风险。于是，开发商不得不降价促销，而且力度越来越大。由此，形成了供需两端相互弱化的循环，导致行业全链条下滑。

　　不过，作为国民经济的支柱产业，房地产仍有望回温。国家统计局局长康义于17日表示，初步判断2023年房地产对整个经济的拖累不会比2022年大，房地产市场逐步企稳具有一些有利条件。

　　同日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议强调，一要稳预期，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房。

　　二要防范风险。“一头”抓出险房企，帮助企业自救，同时依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。

　　三要促进转型。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障等等。

　　李宇嘉表示，2023年，一边要稳定楼市，一边要纾困企业，一边要保交楼。这三项工作，目前都面临着巨大的挑战。保交楼进入攻坚阶段，剩下的都是难啃的骨头，都是存在资金硬缺口的。疫情后，民生、预期都要休养生息，怎么尽管稳定下来，2023年的工作仍旧艰巨。

　　不过，随着需求端政策加快落实，符合条件的城市首套房贷利率下调，一二线城市政策空间不断释放，更多核心城市的信心有望回升。中指研究院认为，若各地政策执行到位，房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　许小乐认为，预计2023年越来越多的消费者开始入市，供求关系恢复平衡，市场交易量价迎来温和修复，上半年房价逐步企稳回升。不过，取消行政性干预，意在恢复市场调节机制，并不是鼓励加杠杆炒房。在“房住不炒”政策框架下，市场会向中枢水平靠拢，不会出现报复式大涨。

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东西问·中外对话 | 全球经济拉响衰退警报谁最受伤？******

　　中新社北京7月23日电题：全球经济拉响衰退警报谁最受伤？

　　中新社记者庞无忌

　　“屋漏偏逢连夜雨”。这是近期全球经济的真实写照。

　　一边是欧美等发达经济体“爆表”的通胀数据。6月美国CPI同比上涨9.1%，创40年来新高。欧元区6月CPI同比也创纪录地增长8.6%。各国央行被迫大幅收紧货币政策以对抗通胀。另一边，全球的粮食、能源、财政、气候等多重危机叠加，部分国家民众生计遭遇威胁。

　　全球经济怎么了？我们是否正在陷入衰退？就此，中新社“东西问·中外对话”邀请了中欧国际工商学院经济学教授、副教务长芮博澜(Bala Ramasamy)，欧洲知名电子元器件制造商普莱默(Premo)公司首席财务官费尔南多·戈麦斯(Fernando Gomez)，与中新社经济部主任魏晞展开对话。

中新社“东西问·中外对话”现场。翟璐摄

　　芮博澜认为，全球经济正走向衰退，这段糟糕的时期可能会持续12-18个月。能源等资源对外依存度较高的发展中国家所受到的冲击或最大。为了降低经济衰退带来的影响，各国政府需要协作起来，共同采取行动。

　　戈麦斯表示，经济衰退的“症状”在夏季之后的几个季度里会显现出来。对于中国，他认为，尽管也会受到全球经济衰退的影响——没有国家能够幸免，但中国政府会坚决、果断地采取行动，中国将比其他国家更快更早地从全球衰退的影响中恢复过来。

　　对话实录摘编如下：

　　“不公平的危机”

　　魏晞：最近联合国发出警告称，我们正面临数十年未见的生活成本危机，包括粮食、能源和金融等多个方面，全球经济究竟出了什么问题？

　　芮博澜：现在全球可以说是危机重重。新冠疫情带来的后果是生活成本危机，由于供应链中断，商品的需求和供应之间出现了错位。今年2月爆发的乌克兰危机，又让本已出现瓶颈的供应链雪上加霜，特别是在能源和食品市场上。这种生活成本危机，事实上是发生在不公平基础上的危机——是中低收入国家的危机，而不是富裕国家的危机。富裕国家有能力支付更高的食品、能源等价格，但是中低收入国家却难以为继。最终的结果将是国家之间的贫富差距越来越大。当前挑战还会进一步恶化已经存在的问题，如：收入不平等、贫困、政治和社会不稳定等。

　　戈麦斯：以欧洲市场来说，受新冠疫情影响，欧洲已经遭遇了超一年的经济停滞。许多经济领域都关闭了，亚洲与欧洲间的物流运输以及一些制造业领域都遭遇瓶颈。这种供应链受阻，在某种程度上增加了制造业的价格和成本，这些成本最终传导到其他的经济领域，加剧了通胀和对通胀的预期。

　　“创纪录的通胀”

　　魏晞：6月份欧元区CPI同比上涨8.6%，再创历史新高，这对欧洲民众的生活有什么影响？您有感受到通胀的压力吗？

　　戈麦斯：通货膨胀已经对欧洲企业和普通民众产生了很大影响。首先是供应链的投入成本上升。随着物价上涨，人们会对薪水上涨有更高的期望，以期补偿部分失去的购买力，但这对企业的结构成本造成了压力。其次是消费者的购买力下降，人们对投资和耐用品的支出下降，这又反过来影响企业的经营。

　　芮博澜：从根本上说，通胀发生是因为需求和供应之间存在缺口和滞后，供应无法跟上需求。这种缺口、滞后不断加大，商品价格自然上升。

资料图

　　“美欧等激进加息，让发展中国家跟着遭殃”

　　魏晞：今年以来，美联储已加息3次，欧元区也开启了11年来的首次加息，这对控制通胀、降低生活成本有帮助吗？

　　芮博澜：我们没有很多工具来控制通胀，其中，加息是最常见的一种处理方式。但问题是：是不是太晚了？因为高通胀的危险其实从2021年年中就已经存在了。现在全球的通货膨胀率已处于20世纪80年代以来的最高水平，于是美联储、欧央行在货币市场上采取了激进的(加息)举措。

　　但这可能会加剧一些发展中国家的通胀。在发展中国家，通货膨胀的一部分是预期性通胀。但另一个更大的问题在于货币贬值。当美国提高利率时，资金会流出发展中国家，从而带来发展中国家本币贬值，进口就会变得更加昂贵。这意味着发展中国家不仅要承受因供需缺口而产生的通货膨胀，还要承受进口型通胀压力。

　　而且不幸的是，发展中国家并没有太多的手段来处理通货膨胀，只能被动跟随加息。付出的代价是，它可能导致严重的经济下滑。

　　“欧元贬值可能加剧通胀”

　　魏晞：戈麦斯先生，人们还担心利率上升会导致欧元急剧下跌。近期欧元对美元跌至20年来的最低点。你会担心欧元贬值影响到公司在欧洲的业务吗？

　　戈麦斯：欧元贬值让企业经营者和欧洲央行都措手不及。从理论上讲，欧元贬值对欧洲出口商是利好，他们的产品在国际市场上将更具竞争力。但只要我们购买非欧元计价的商品，欧元贬值就会增加进口型通胀压力，其中最为重要的就是天然气和石油。因此，欧元贬值会让欧洲的通胀状况变得更糟。

　　我的观点是，目前市场的变化已经超过了欧洲中央银行反应的速度。因此，货币政策是落后的。但即使欧央行提高利率，欧元对美元的汇率也不太可能会回到之前1.15、1.20的水平。而且，在一个高通胀的国家，汇率是多少并不重要，因为货币正在贬值。

　　坦率地说，我不认为他们还有什么“牌”可打。最有可能出现的是情况恶化，欧洲在未来几个季度出现经济衰退。

　　“全球经济正在走向衰退”

　　魏晞：全球经济是否正走向衰退？持续时间会有多长？

　　芮博澜：我相信我们将进入经济衰退，因为通过加息控制通胀是一把“双刃剑”。不过，当我们谈论这些糟糕情况时，必须记住它们不会永远持续下去。如果情况糟糕的话，可能持续12至18个月。如果看过去50-60年发生的危机，平均来说，糟糕的时期大约会维持一年。

　　戈麦斯：我认为，我们将在夏季之后的几个季度里看到经济衰退的开始。经济衰退有一些负面含义，比如：高失业率、商业领域的损失、人们遭受痛苦等。但它最终是一种平衡。我们已经看到商品价格在6月份开始急剧下降。

　　魏晞：如何应对全球衰退？哪些国家最危险？

　　芮博澜：我们所面临的问题如通货膨胀等是全球性的，所以我们需要的是全球性的解决方案。如果各国能够走到一起，试图共同找到一个解决方案，并在所有国家实施，将有助于解决问题，但这不是一件容易的事。

　　各国的情况不尽相同，但没有人可以逃避现在全球面临的问题。目前一个大问题是能源价格飙升，对于拥有自然资源的国家，或能更好地承受经济衰退。而依赖能源等资源进口的发展中国家则处境更为艰难，比如斯里兰卡。

　　“中国经济有望更快恢复”

　　魏晞：您对中国之后的经济和社会发展有什么看法？

　　戈麦斯：我在中国生活了6年，对中国社会、经济有一些认识。首先是韧性。我已经看到中国经济非常快地从过去的几波疫情中恢复。中国经济的韧性是我们在其他许多地方看不到的。我对中国经济的预期是，尽管仍将遭受这场全球经济衰退的影响——没有国家能够幸免，但我很确定中国政府会非常果断、坚决地采取行动。事实上，其中一些强有力的举措已经到位了。中国将比其他国家更快更早地从全球衰退的影响中恢复过来。(完)